L’investissement locatif est un moyen intéressant permettant de se constituer un patrimoine immobilier. Cependant, il convient d’en connaître les spécificités fiscales.
Les revenus fonciers
En matière de fiscalité, les loyers perçus sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont ainsi soumis à l’imposition. Leur déclaration doit être faite chaque année. Ces recettes locatives viendront s’ajouter aux autres catégories de revenus imposables. Toutefois, un abattement forfaitaire de 30% est appliqué par le fisc sur le montant total des loyers encaissés. Ce dispositif tient compte de toutes les charges inhérentes au bien locatif. Il permet de déduire une partie des coûts de gestion, d’entretien et de travaux supportés par le bailleur. De nombreux détails sont également disponibles sur https://mes-decouvertes.fr/.
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La plus-value immobilière
Lors de la cession du bien locatif, vous devez vous renseigner sur le régime fiscal appliqué concernant la plus-value éventuellement réalisée. Elle se calcule en effectuant la différence entre le prix de revente et le prix d’origine du bien. Une éventuelle majoration des éventuels frais engagés dans le cadre de la transaction peut être appliquée. Cette plus-value immobilière, lorsqu’elle est positive, sera soumise à l’impôt sur le revenu. Toutefois, la loi prévoit un abattement pour une durée de détention. Il exonère progressivement la plus-value en fonction du nombre d’années écoulées entre l’acquisition et la cession. Plus le bien locatif aura été détenu longtemps, moins la plus-value sera fiscalisée. Ce dispositif offre ainsi un traitement fiscal favorable aux investissements patiemment conservés.
Le déficit foncier
Parfois, la gestion d’un bien locatif peut s’avérer déficitaire. Ce genre de situation se produit, notamment, dans le cas d’une vacance locative ou de frais exceptionnels élevés. Lorsque les charges annexes excèdent les revenus locatifs perçus sur l’année, il en résulte un déficit foncier. Cela concerne :
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- les travaux ;
- les impôts locaux ;
- l’assurance.
Plutôt que d’être pénalisé fiscalement par cette situation déficitaire ponctuelle, le bailleur dispose d’un mécanisme de déduction. Vous pouvez imputer ce déficit sur vos bénéfices fonciers des dix années suivantes. Vous pouvez minorer vos revenus imposables des années à venir jusqu’à l’absorption totale du déficit initial. Ce mécanisme offre un réel levier de fiscalité différée sur la rentabilité globale de l’investissement locatif.
Le régime Pinel
Le régime Pinel offre des avantages fiscaux intéressants aux investisseurs en immobilier locatif. Il est accordé sous réserve de louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans à des locataires aux revenus modestes. Ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt. Plus précisément, il autorise la déduction de ses impôts sur le revenu d’un montant représentant jusqu’à 21% des intérêts d’emprunt et du prix d’acquisition du logement. Cet allègement fiscal est échelonné sur 6 ans, à raison de 6%, 10% ou 13% par an. Grâce au régime Pinel, l’État encourage le développement d’une offre locative abordable. En contrepartie, les investisseurs disposent d’un levier d’optimisation de leur situation fiscale.