Lorsqu’il s’agit d’investissement immobilier, le terme Pinel résonne comme une évidence. En effet, ce dispositif est considéré comme l’un des leviers fiscaux les plus efficaces pour stimuler l’immobilier locatif en France. Cependant, ce n’est pas le seul. Plusieurs autres mécanismes ont été mis en place ces dernières années pour favoriser l’investissement dans l’immobilier, que nous allons explorer en détail dans cet article.
Découvrir le dispositif Pinel
Le dispositif Pinel est une mesure qui offre une réduction d’impôt sur le revenu en faveur de l’investissement locatif. Il a été mis en place en 2014 et a depuis subi plusieurs ajustements pour répondre au mieux aux exigences du marché immobilier.
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Le Pinel propose une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat des logements neufs ou réhabilités pour atteindre les performances énergétiques globales. Le taux de réduction varie en fonction de la durée de l’engagement de location. Il est de 12% pour une durée de 6 ans, 18% pour une durée de 9 ans et peut monter jusqu’à 21% pour une durée de 12 ans.
Comprendre le dispositif Denormandie
Inspiré du Pinel, le dispositif Denormandie est une incitation fiscale dédiée à l’investissement dans l’immobilier ancien avec travaux. Il a été mis en place en 2019 pour stimuler la rénovation des logements dans les villes moyennes et les centres-villes dégradés.
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Le Denormandie offre une réduction d’impôt sur le revenu calculée sur le coût total de l’opération, à savoir le prix d’achat du bien plus le coût des travaux. Le taux de réduction varie également en fonction de la durée de l’engagement de location, tout comme le Pinel.
Approfondir le dispositif Malraux
Le dispositif Malraux est un autre mécanisme fiscal en faveur de l’immobilier. Il a été introduit en 1962 et vise à encourager la rénovation des immeubles situés dans certaines zones dites "protégées".
Le Malraux offre une réduction d’impôt sur le revenu basée sur le coût des travaux de restauration engagés. Le taux de réduction est de 22% pour les immeubles situés en secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), et de 30% pour ceux situés dans un site patrimonial remarquable avec plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé (PSMV).
Se familiariser avec le dispositif Censi-Bouvard
Créé en 2009, le dispositif Censi-Bouvard est un mécanisme fiscal dédié à l’investissement dans les résidences de services (étudiantes, seniors, affaires, tourisme, etc.).
Le Censi-Bouvard propose une réduction d’impôt de 11% du coût de l’acquisition, répartie sur 9 ans. De plus, l’investisseur peut opter pour la récupération de la TVA sur le prix d’achat, ce qui porte le taux d’avantage fiscal à environ 20%.
Appréhender le dispositif Cosse
Introduit en 2017, le dispositif Cosse ou "Louer abordable" vise à encourager la mise en location de logements vacants.
Le Cosse offre une déduction sur les revenus locatifs, qui varie en fonction du niveau de loyer pratiqué et de la localisation du bien. Le taux de déduction peut aller de 15% à 70%. De plus, une déduction spécifique de 85% est prévue pour les bailleurs qui confient la gestion de leur bien à une agence immobilière à vocation sociale.
Explorer le dispositif Pinel Outre-Mer
Enfin, le Pinel Outre-Mer est un dispositif spécifique pour les investissements locatifs réalisés dans les départements et territoires d’outre-mer.
Le Pinel Outre-Mer propose une réduction d’impôt plus avantageuse que le Pinel classique, avec un taux allant de 23% à 32% selon la durée de l’engagement de location. Ce dispositif vise à répondre aux besoins spécifiques de logements dans ces territoires.
Ainsi, ces dispositifs fiscaux sont autant d’outils à la disposition des investisseurs pour optimiser leur stratégie immobilière. Chacun a ses spécificités et ses avantages, il convient donc de bien les comprendre pour faire le choix le plus judicieux en fonction de son projet et de sa situation.
Les dernières modifications apportées aux dispositifs fiscaux par la loi de finances
La loi de finances est un instrument juridique qui stipule les ressources et charges de l’État pour une année donnée. Elle est souvent l’occasion pour le gouvernement d’ajuster les dispositifs fiscaux existants ou d’en introduire de nouveaux. C’est ainsi que certains des dispositifs d’investissement locatif que nous avons précédemment évoqués ont vu leur fonctionnement modifié.
Le dispositif Pinel, par exemple, a connu un recentrage en 2018 sur les zones dites tendues, où la demande de logements est plus forte que l’offre. De plus, la réduction d’impôt accordée dans le cadre de ce dispositif a été plafonnée pour éviter les abus.
Quant au dispositif Denormandie, son périmètre a été étendu en 2020 à l’ensemble des communes éligibles, alors qu’il ne concernait initialement que les centres-villes dégradés. La définition des travaux éligibles à la réduction d’impôt a également été clarifiée.
Un nouveau dispositif a aussi été introduit par la loi de finances 2019 : le déficit foncier. Il permet aux propriétaires de déduire de leur revenu imposable les charges liées à l’entretien et la réparation de leurs biens immobiliers locatifs.
Les dispositifs fiscaux en faveur de la rénovation énergétique
La France s’est engagée à réduire significativement sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre d’ici 2030. Pour atteindre cet objectif, plusieurs dispositifs fiscaux favorisant la rénovation énergétique des logements ont été mis en place.
Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) permet aux propriétaires de déduire de leur impôt sur le revenu 30% des dépenses engagées pour des travaux d’amélioration de la performance énergétique de leur résidence principale.
Par ailleurs, le dispositif MaPrimeRénov’ a été créé en 2020 pour remplacer progressivement le CITE. Il permet de financer jusqu’à 90% du coût des travaux de rénovation énergétique, selon les revenus du foyer et la performance énergétique atteinte.
Enfin, le dispositif Habiter Mieux de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) offre une aide financière et un accompagnement pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans les logements privés.
Conclusion
L’investissement immobilier offre de nombreuses opportunités de défiscalisation immobilière. Les différents dispositifs fiscaux, qu’il s’agisse du Pinel, du Denormandie, du Malraux, du Censi-Bouvard, du Cosse, du Pinel Outre-Mer, du déficit foncier ou encore des mécanismes en faveur de la rénovation énergétique, sont autant d’outils à la disposition des investisseurs.
Cependant, il est essentiel de bien comprendre leurs modalités pour optimiser son investissement. L’engagement de location, les plafonds de loyers et de ressources des locataires, le type de bien éligible, le taux de réduction d’impôt, les conditions de mise en œuvre des travaux de rénovation, sont autant de critères à prendre en compte.
De plus, il faut garder à l’esprit que la loi de finances peut apporter des modifications aux dispositifs existants ou en introduire de nouveaux. Il est donc recommandé de se tenir informé des évolutions législatives et réglementaires en matière de fiscalité immobilière.
Enfin, il faut rappeler que l’investissement immobilier ne doit pas être guidé uniquement par les avantages fiscaux qu’il peut procurer. La qualité du bien, son emplacement, la demande locative dans la zone concernée, sont autant d’éléments déterminants pour la réussite de votre investissement.